文/邓春波

【裁判要旨】

　　房屋虽然在租赁合同期间发生了所有权变动，但如果在所有权变动时承租人并没有实际占有使用该租赁房屋，为保护交易安全，承租人不得以其对房屋的租赁债权对抗买受人的所有权，即此时合同法第二百二十九条规定的买卖不破租赁规则应予以目的性限缩适用。

【案 情】

　　一审法院经审理查明，2015年2月8日，通过中介公司重庆腾宇置业顾问有限公司，代某以55万元的价格向唐某购买位于涪陵区滨江大道的房屋一套。同年6月18日，双方在房管部门办理房屋过户手续，同月25日，唐某将房屋交付给张某。在诉争房屋的买卖过程中，唐某于2015年4月22日与张某签订了房屋租赁合同，唐某将上述房屋出租给张某，租赁期为12年，从2015年5月19日至2026年5月19日，租金为120000元，在签订合同时一次性付清。租赁合同签订后，张某向唐某支付了租金104000元。2015年9月上旬，张某使用租赁房屋时，发现代某占有唐某出租的房屋，引发争议。

　　 张某遂基于租赁合同诉至一审法院请求代某继续履行房屋租赁合同及交付租赁房屋。

代某辩称，我是通过正规的中介公司购买的诉争房屋。双方于2015年6月18日办理了房屋所有权转移登记，于同月25日，唐某将房屋已经实际交付给我。我与唐某签订房屋买卖合同、办理房屋所有权转移登记及交付房屋的过程中，不清楚张某与唐某之间就诉争房屋存在租赁合同关系，张某也没有实际占用适用该房屋。故我不同意张某的诉讼请求，请求法院依法判决。

　　本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

【裁判】

　　重庆市涪陵区人民法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，张某主张代某应继续履行张某与唐某签订的房屋租赁合同，将争执房屋交付给其占用、使用的诉讼请求，应当提供出租人唐某向代某交付出售的房屋之前，张某与唐某已签订房屋租赁合同及张某已占用使用出租房屋的事实，因张某未提供证据证明其占有使用租赁房屋事实，应承担与其不利的后果，故对张某的该诉讼请求不予支持。代某基于所有权在出租人唐某向张某交付租赁物之前已占有房屋的抗辩理由，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条　之规定，判决:驳回张某请求代某继续履行房屋租赁合同及交付租赁房屋的诉讼请求。

　　原告张某对一审判决不服，其上诉请求撤销原判，并改判支持其全部其诉讼请求，主要理由为:我与唐某签订的租赁合同合法有效，唐某在未告知我的情况下将讼争房屋过户给代某，代某有义务承接该房屋的权利义务，根据合同法第二百二十九条“买卖不破租赁”的规定，代某应当继续履行租赁合同。其次，虽然唐某将房屋过户给了代某，代某却不能提供支付房款的凭据，存在明显的虚假过户嫌疑，请求二审法院依法改判。

　　被上诉人代某辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

重庆市第三中级人民法院认为:合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案，从审理查明的事实看，虽然唐某与张某于2015年4月22日签订了房屋租赁合同，但唐某并未将讼争房屋交付给张某占有、使用，唐某在出卖讼争房屋时，也未将房屋已经出租的情况告知代某，因此，可以认为，讼争房屋不是在租赁期间发生的所有权变动，而是在租赁期之前发生的所有权变动，故，本案不适用前述规定，张某的上诉请求缺乏事实根据，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项　之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。

【评析】

　　本案在事实认定和法律适用两个方面都存在难点：事实适用方面的难点在于原被告都怀疑对方与唐某签订的房屋买卖合同或者租赁合同是虚假的，但却没有相关的证据，故一、二审法院都根据民事证据规则对房屋买卖合同和租赁合同的合法效力予以确认。法律适用方面的难点在于本案是否适用合同法第二百二十九条确定的“买卖不破租赁规则”，一、二审法院虽然论证方式不同，但结论相同，都不予适用“买卖不破租赁规则”，一审法院认为承租人在所有权人将房屋交付买受人之前没有实际占有使用诉争房屋，其租赁债权不能对抗买受人的所有权，故其请求买受人继续履行租赁合同及交付租赁房屋的请求不予支持。二审法院认为所有权人和承租人签订租赁合同虽然在所有人和买受人签订买卖合同之前，但承租人并没有实际占用使用租赁房屋，所有权人也没有将房屋已经出租的事实告诉买受人，可以认为诉争房屋不是在租赁期间发生的所有权变动，而是在租赁期之前发生的所有权变动，故而当然不适用“买卖不破租赁规则”。笔者赞同一、二审法院否定本案适用“买卖不破租赁规则”的结论，但更认同一审法院的论证方式，具体分析如下。

一、“买卖不破租赁规则”的理论构造、起源和立法目的

　　债权和物权为民事财产法中的两种最重要的权利，其内容和效力极为不同。债权为特定人（债权人）有权向特定人（债务人）请求为一定的给付，并得在法律上保有该给付的权利。债权最重要的效力是请求权和保有给付权，最重要的特征（也是和物权最重要的区别）是相对性，即债权人基于债权，仅得向与之具有债之关系的相对债务人请求为给付，而不得向第三人请求，第三人不因债权人和债务人之间的债之关系而受任何影响。相反，物权是指权利人得直接支配特定的标的物，享受其占用、使用、收益、处分的利益，并得排除第三人干涉的权利。物权最重要的效力是直接支配效力和排他效力，最重要的特征是绝对性，即除法律另有明确规定外，任何人不得侵害、干涉他人的物权。例如甲先将其所有的房屋出租给乙，后将其房屋所有权出卖转移给丙，根据债的相对性原理，乙基于与甲的租赁合同关系享有的债权只能对债之相对人甲主张，而不能对第三人丙主张，丙基于所有权有权要求乙交付占有的租赁房屋，此时乙只能根据租赁合同请求甲承担违约责任，即理论上应该是“买卖得破租赁”：在租赁物所有权转让时，受让人对于出让人在出让前所订立的租赁合同，不受约束，得基于所有权，请求承租人交出租赁物，而承租人仅得向出租人请求违约损害赔偿。罗马法、德国普通法和我国旧有习惯等都采纳“买卖得破租赁”规则 。

　　近代民法，以法国大革命标榜的自由和平等为精髓，遂形成民事财产法上所有权绝对、合同自由和过失责任三大原则。但十九世纪以后，随着资本主义的发展，工商业发达，大企业勃兴，资本集中，社会贫富差距加剧，社会上实质不平等现象愈演愈烈，故为了实现实质平等，近代民法三大原则逐渐修正为所有权受限制原则、合同自由受干涉原则和无过错责任原则。“买卖不破租赁”规则正是在民法为了实现实质平等，保护社会弱者的背景下产生的：立法者认为一般情况下房屋的承租人在经济上处于弱势，其不可欠缺的居住利益不仅涉及财产权，更涉及其生存权，故各国立法往往偏离债权相对性和物权绝对性原理，例外地规定承租人的租赁债权可以对抗受让人的物权，即租赁物的所有权变动时，新所有人应继续为出租人，其物权受租赁债权的约束。这种现象在理论上既称为物权优先于债权的例外，也成为债权（租赁权）的物权化。法国民法典、德国民法典、日本民法典、我国台湾地区民法典和我国合同法等都明确规定了“买卖不破租赁规则” 。

二、我国合同法中“买卖不破租赁规则”的目的性限缩

　　改革开放后，我国逐渐从计划经济体制转变为市场经济体制，民事立法随之涌现。1981年制定的《中华人民共和国经济合同法》第二十三条第二款首次规定了“买卖不破租赁”规则，具体为“出租方应按照合同规定时间和标准，将出租的财产交给承租方使用。如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”1999年制定的《中华人民共和国合同法》第二百二十九条除法文表述不同外，完全承继了经济合同法的规定，具体为“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据我国合同法的规定，只要出租人是在租赁期内将租赁物的所有权让与第三人，不论租赁物是动产还是不动产，不论出租人是否已将租赁物交付承租人，也不论承租人是否占有租赁物，承租人均可主张其租赁权具有对抗第三受让人的效力。该规则极大地强化了租赁权的效力，确实有助于保障承租人，但其弊端也及其明显，即此种不要求交付和占有租赁物的立法将有害于交易安全，将使社会上不特定的第三受让人在受让租赁物时无法知悉租赁合同的存在，受到不测之害。

　　比较其他国家和地区民法关于“买卖不破租赁”规则的规定，鉴于赋予租赁权以对抗所有权的优先效力会使租赁物的受让人面临潜在的风险，这些立法大都严格设定了租赁权发生对抗效力的条件：有的要求租赁权只有经过预告登记才能破买卖，例如《瑞士债务法》第261b条规定“在不动产租赁的情形，当事人得约定：将租赁关系预告登记于土地登记簿。预告登记具有以下效力：新所有人，需允许承租人依其租赁契约使用不动产”。《日本民法典》第六百零五条规定“不动产租赁完成登记后，对嗣后取得不动产权利者，亦生效力。”有的要求出租人将租赁物交付给承租人、承租人继续占有租赁物等来确保受让人知悉标的物上的租赁情况。例如《德国民法典》第五百六十六条规定：“出租之住屋交付使用承租人后，由使用出租人让与第三人者，于其所有权存续中基于使用租赁关系所生之权利及义务，由受让人取代使用出租人而加入之。”我国台湾地区民法第四百二十五条规定：“出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。前项规定，于未经公证之不动产租赁契约，其期限逾五年或未定期限者，不适用之。”

　　故基于保护交易安全的考虑，参考其他国家或地区通行的立法例，在立法未修订前，应对我国合同法确立的“买卖不破租赁”规则予以限制适用。在法学方法论上，限制适用有两种方法，一是限制解释，二是目的性限缩适用。限制解释指的是法律规定文义，过于广泛，因而限缩法文的意义，局限于核心，以期正确适用，其属于狭义的法律解释类型中体系解释的一种解释方法。目的性限缩指的是法律文义所涵盖的某一类型，由于立法者的疏忽，未将之排除在外，为贯彻规范意旨，乃将该一类型排除在该法律适用范围外的一种法律漏洞补充方法，其属于广义的法律解释范畴 。就我国合同法而言，对“买卖不破租赁”规则未设置交付占有或者预告登记等保护交易安全的限制适用条件，并非法律文义本身过于广泛，而是立法者的疏忽，未将没有交付占有或者预告登记的租赁类型排除适用，不符合“买卖不破租赁”规则的规范意旨（在保护承租人的同时兼顾交易安全），对此因采用目的性限缩的法律漏洞补充方法予以限制适用。究竟是采纳交付占有还是预告登记的限制方法，笔者认为因我国租赁合同预告登记制度本身尚不健全，且如果在法律解释中强行加入预告登记的限制条件，超出了法律解释的范围，故最好采纳交付占有的限制方法，即如果承租人没有占有租赁物，则不能对抗在租赁期间受让租赁物的受让人。当然，在司法实践中，交付占有本身不如登记那样容易查明，采取交付占有的限制方法也会增加事实认定的困扰和成本，故交付不如登记那样更足以承担“租赁权物权化”的公示功能，登记方法显然更有利于保护交易安全。随着我国不动产登记制度的健全，将来合同法修改时似可借鉴瑞士、日本等国“经登记的租赁权才能对抗所有权变动”的模式。